Logistica immobiliare in Italia: una ripresa da maneggiare con cura

Pubblicato il report sull'andamento del mercato degli immobili per la logistica elaborato da Jones Lang LaSalle basato sugli indicatori principali per il mercato nella seconda metà del 2009.
I risultati hanno mostrato un leggero miglioramento rispetto a ciò che era emerso nella prima metà dell'anno: la domanda è solo lievemente diminuita, i canoni di locazione si sono stabilizzati ed il mercato degli investimenti ha ripreso ad attrarre capitali nella seconda parte dell'anno, dopo un primo semestre di immobilità.

Offerta

La distribuzione dello stock logistico in Italia nel 2009 rimane sostanzialmente invariata rispetto al 2008, con le regioni del Nord Italia in cui continua a concentrarsi la maggior parte dello stock di magazzini per la distribuzione/servizi di logistica: oltre l'80% dello stock nazionale.
Nel 2009 sono stati completati 542.000 mq di nuovi magazzini per la logistica / distribuzione, il 23% in meno rispetto al 2008.
L'Emilia Romagna, con il 54% delle nuove superfici realizzate, si conferma la regione con la maggiore concentrazione di nuovi sviluppi in Italia nel 2009, seguita dalla Lombardia con il 23%. Solo il 17,6% delle superfici realizzate è di tipo speculativo mentre nei casi rimanenti si tratta di sviluppi non speculativi (pre let o built to suit o owner occupier).
Rispetto al 2008, la percentuale di nuovi magazzini speculativi è in forte diminuzione (era poco più del 51% nel 2008). La disponibilità alla fine del 2009 si è attestata su quasi 865.000 mq, in aumento del 21% rispetto al 2008.
Il vacancy rate ha invece mostrato un incremento di un punto percentuale, passando dal 6,3% del 2008 al 7,3% del 2009.


Domanda

L'assorbimento di spazi logistici nel 2009 si è attestato su un volume di 675.000 mq, una diminuzione di circa il 5% rispetto al 2008.
Rispetto al 2008, la quota di transazioni di tipo pre let/built to suit è rimasta pressoché stabile, pari a circa il 41% del totale, mentre è nuovamente cresciuta la quota di owner occupier, dal 12% del 2008 al 16% del 2009.
Il 36% del totale degli spazi assorbiti ha interessato l'Emilia Romagna, in crescita dal 33% del 2008.
La Lombardia mantiene la seconda posizione con il 32%, in crescita dal 27% del 2008, mentre il Piemonte ed il Veneto perdono quote di assorbimento, facendo registrare un peso sul totale pari a, rispettivamente, l'8% (10% nel 2008) e 10% (16% nel 2008).
Il Lazio ha rafforzato la propria quota di mercato nella seconda metà dell'anno, rappresentando nel 2009 l'11% del totale degli spazi assorbiti, in crescita dall'8% del 2008.
I 3PL si confermano le principali società che hanno 'assorbito' spazi nel 2009, pari a quasi l'80% della superficie totale, mentre i corrieri continuano a subire l'impatto negativo della crisi con un assorbimento inferiore al 4% del totale nel 2009.


Valori

Nella seconda metà dell'anno i canoni prime si sono stabilizzati nella maggior parte delle zone mentre hanno subito un lieve rallentamento in altre zone.
A Milano il canone prime nel 2009 è diminuito del 3,5% rispetto al 2008 attestandosi sul livello di euro 55 mq/a.
A Roma la contrazione annua del canone prime è rimasta contenuta, inferiore al 2%.
I valori nelle location secondarie, invece, si sono mantenuti stabili sul livello di euro 42 mq/a.


Investimenti

L'attività generale di investimento in tutti i settori immobiliari (uffici, retail, hotel e logistica) nella seconda metà dell'anno ha mostrato un'inversione di tendenza rispetto ai primi sei mesi, portando la contrazione annua al 10%, da oltre il 30% registrato nei primi sei mesi dell'anno.
La fiducia degli investitori è migliorata negli ultimi mesi dell'anno e lentamente stanno ricominciando ad investire anche nel settore logistico.
Il volume degli investimenti in questo settore nel 2009 ha fatto registrare circa euro 200 mln, quasi tutti nella seconda metà dell'anno, mentre nessuna transazione di particolare rilevanza è stata registrata nel primo semestre.
Rispetto al 2008, il volume totale investito si è dimezzato.
I rendimenti prime sono rimasti stabili a Milano e Roma anche nella seconda parte del 2009, attestandosi sul livello di 7,50-7,75% (netto prime).
In questo modo la variazione annua del rendimento è stata di 75 bps sia a Milano sia a Roma, a metà tra i mercati francese e spagnolo.
Diversa è la situazione per le location secondarie dei mercati italiani, in cui i rendimenti sono superiori di almeno 100 bps rispetto al valore prime, nel range di 8,5-8,75% (netto).
Roberto Piterà, responsabile per il dipartimento Industrial&Logistics Agency per Jones Lang LaSalle Italia, spiega così l'evoluzione dei canoni di locazione in Italia: «La relativa stabilità dei canoni osservata negli ultimi mesi continua a nascondere un livello crescente degli incentivi, tra cui "welcome packages", free rent, fit out e moving cost, step rent e, nei contratti standard (6+6 anni) la richiesta di break option anticipata.
Ciò si riflette su un più basso livello di canone effettivo.
Nel più ampio panorama europeo, i mercati italiani rimangono comunque i mercati meno cari e sono superiori solo a quelli francesi (Parigi, Lione).
Per questa ragione, e per il riequilibrio tra domanda e offerta sui mercati italiani, riteniamo che i canoni abbiano esaurito la fase di contrazione e che si siano posizionati nel punto più basso del ciclo immobiliare.
Per i prossimi mesi è plausibile che i canoni si mantengano sostanzialmente stabili e possano tornare a crescere in linea con l'inflazione a partire dal 2011, mentre nelle aree con meno offerta già dalla seconda metà del 2010».
Ma una problematica che Piterà evidenzia è rappresentata dall'immobilità degli sviluppi speculativi: «L'attività di sviluppo speculativo si è praticamente interrotta e, nonostante stiano migliorando le condizioni per accedere al credito, gli sviluppatori non sono ancora propensi a correre il rischio di avviare nuovi sviluppi.
Ciò potrebbe rivelarsi un problema per quando la domanda riprenderà a crescere e cioè verso la fine del 2010 e l'inizio del 2011, leggermente in anticipo rispetto alla ripresa generale dell'economia che, secondo le stime ufficiali, dovrebbe coincidere con la metà del 2011.

In questo caso il vacancy esistente potrebbe essere riassorbito ancor più velocemente nei mercati primari e, assumendo che la durata di un normale sviluppo logistico (compreso l'iter autorizzativo) sia di circa 18-24 mesi, i mercati si potranno trovare in un periodo (da metà 2012 a metà 2013) caratterizzato dalla scarsa offerta e da un'elevata domanda. Ciò potrebbe avere come conseguenza un forte ritorno di appeal per il prodotto speculativo e una decisa ripresa dei canoni di locazione».

Gianluca Sinisi, responsabile del dipartimento di Logistics Capital Markets di Jones Lang LaSalle Italia, conferma un sentiment generale in miglioramento per il settore degli investimenti nella logistica in Italia, ma rimane cauto per il 2010: «L'attività di investimento è migliorata nella seconda metà dell'anno e alcuni investitori internazionali sono tornati in parte attivi sul nostro mercato, contribuendo alla maggior parte del volume investito nel settore logistico in Italia.
Prosegue la difficoltà nel reperire i finanziamenti dalle banche da parte di operatori locali/investitori privati, ma la situazione sta migliorando rispetto ai primi mesi dell'anno e le banche iniziano nuovamente ad aprirsi agli investitori, anche se con molta cautela.
Comunque riteniamo che difficilmente si tornerà sui volumi d'investimento del 2007 ma, più realisticamente, ci si attesterà sul livello del 2009 o lievemente in crescita nei prossimi due anni».
Conclude Sinisi: «Nel 2009 i mercati italiani hanno colmato il gap, in termini di valore di vendita, rispetto ai principali mercati europei e a dicembre 2009 sia Milano che Roma hanno mostrato valori competitivi rispetto ad altri mercati europei.
Per tali ragioni riteniamo che il disallineamento tra domanda e offerta (investitori) si stia nuovamente bilanciando.
Infatti, oggi, lo squilibrio tra domanda ed offerta di prodotti prime si è ridotto e gli investitori presenti sul mercato disposti ad investire nel settore logistico/industriale, anche per prodotti diversi dal magazzino tradizionale, stanno lentamente tornando a cercare prodotti interessanti in Italia.

Confermiamo le nostre previsioni fatte a metà 2009: le opportunità ci sono, i rendimenti rimarranno stabili almeno nei prossimi 6 mesi e l'attività si manterrà in linea con quella degli ultimi due trimestri del 2009».


>>EUROCOMPANY GROUP E LA LOGISTICA DEL MAGAZZINO